Архив новостей
2017
Декабрь
  Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
48 27 28 29 30 1 2 3
49 4 5 6 7 8 9 10
50 11 12 13 14 15 16 17
51 18 19 20 21 22 23 24
52 25 26 27 28 29 30 31
    Топливные карты


    Мобильное приложение


    Перевозка грузов и пассажиров


    Поиск уведомлений и учетных талонов РФ и РК


    Укрвнештранс


Ðåéòèí&amp227;@Mail.ru
 
Маржа на стеллаже

Маржа на стеллаже

Складская логистика может быть прибыльной и при нынешних ставках аренды в пределах 4-6 долларов за квадратный метр, считает старший аналитик Colliers International Сергей СЕНКЕВИЧ.

— Сергей, в последние годы ставки аренды и стоимость услуг складской логистики серьезно просели. Осталось ли при такой конъюнктуре пространство для маржинальности арендодателей?

— Безусловно, нынешний уровень ставок в 4—6 евро/кв. м (с тяготением к нижней границе диапазона) на склады класса А выглядит очень скромно, особенно если учесть, что несколько лет назад он равнялся 10—12 евро/кв. м, а в некоторых объектах цены доходили до 14—14,5 евро/кв. м. С другой стороны, ставки в 4—4,5 евро за квадратный метр в классе А наиболее распространены у всех наших соседей и даже на рынках многих западноевропейских государств. Понятно, что там пространство для маржинальности есть.

По-иному у нас складывается экономика разве что в проектах, которые были реализованы с привлечением заемных средств. В такие бизнес-планы, как правило, закладывалась ставка не менее 8—9 евро/кв. м. Однако и при аренде склада по 4—6 евро за квад­ратный метр можно достигнуть положительного финансового результата за счет снижения операционных и иных затрат собственника, а также привлечения более дешевых заемных средств. Кроме того, сформировать прибыль в складском бизнесе проще, если оказываешь какие-то услуги, а не просто сдаешь склады в аренду.

— Вас не смущают случаи ухода с рынка некоторых операторов и перепрофилирования складских поме­щений?

— Действительно, когда начались трудные времена, примерно с конца 2014 года, с рынка ушло несколько профессиональных операторов. Некоторые владельцы складской недвижимости сущест­венно урезали функциональную деятельность и по факту превратились в обычных рантье. В итоге ряд складских объектов действительно претерпел определенные метаморфозы. Один пример у многих на виду: возле МКАД, в районе Кунцевщины, расположен современный складской комплекс. Раньше им управляла и оказывала полный комплекс услуг компания-­оператор «ФСК логистик». Теперь всех встречает вывеска интернет-магазина 7745.by, обустроившего в комплексе склад и пункт самовывоза. Кроме того, там находится склад-магазин компании «ТД Инструменткомплект».

В целом изменения на рынке не повлияли на функциональную направленность объектов. Таких случаев, чтобы раньше был логистический центр, а теперь, например, крупный танцпол ночного клуба или картинг-центр, нет.

— Как оцените количество и качество отечественных складов? Действительно ли Беларуси удалось сформировать заметный сегмент современной складской недвижимости?

— Объекты, которые мы классифицируем как современную складскую недвижимость, появились лишь в ходе реализации Программы развития логистической системы на период до 2015 года. До этого не существовало ни логистики как самостоятельного направления бизнеса, ни складской логистики как составной части системы. Были отдельные предприятия (например, ОАО «Белбакалея», «Минский оптовый рынок») с относительно качественной на то время недвижимостью и минимумом логистических услуг.

Заметный прирост современных площадей начался после того, как в 2009—2010 годах девелоперы получили участки под проекты. В итоге сейчас у нас свыше 950 тыс. кв. м качественных складов в Минске и пригородной зоне и еще около 112 тыс. кв. м в остальных регионах Беларуси. Около 135 тыс. кв. м складов строится. Некоторые из них имеют высокую степень готовности, что увеличивает вероятность их ввода в эксплуатацию уже в нынешнем году.

Загадывать на более отдаленную перспективу трудно, поскольку «бумажные» проекты прошлых лет, в том числе некоторые «мегапроекты», из-за экономического кризиса не перешли в активную стадию реализации, а новые практически не заявляются. Влияет не только кризис, но и отсутствие привлекательных участков. Скажем так: держим в уме возведение в среднесрочном периоде примерно 200 тыс. кв. м складов. Всколыхнуть рынок может предложение участков под новые объекты в рамках очередной логистической программы до 2020 года.

Впрочем, уже сейчас склады — сегмент коммерческой недвижимости, в котором нестыдно за наших девелоперов. Качество объектов, в том числе технологическое оснащение складских комплексов, — хорошее. Удельная доля класса А в общем стоке современной складской недвижимости лишь немногим менее 50 %.

— Удалось ли нашей складской логистике приблизиться к среднеевропейским показателям?

— Что касается качества, то мы научились реализовывать проекты не хуже, но вот по количеству все еще значительно уступаем. Например, в Вильнюсском регионе предложение сопоставимо с предложением в пригородной зоне Минска, хотя по численности населения и площади территории Литва в три раза меньше Беларуси.

Еще более скромно мы смотримся на фоне России. Только в Подмосковье построено около 13 млн кв. м современных складов, из них почти 10,5 млн — класса А. К слову, в кризисном 2015 году там было введено в строй 953 тыс. кв. м складов, что равно всему нынешнему стоку в Беларуси.

Не в нашу пользу и сравнение с Польшей. В Варшаве и пригородах возведено 3,1 млн кв. м складов, причем проекты реализованы преимущественно в виде индустриальных парков. К тому же в Польше есть и другие крупные промышленные и портовые центры, например Познань, Гданьск, Катовице, там построено по 1,5—2 млн кв. м современных складских объектов.

Мы сравнялись в ставках арендной платы. Как нам казалось, рухнувшие из-за кризиса ставки в Беларуси — это средний уровень на соседних рынках (включая Подмосковье, которое никогда не было дешевым) за последние десять лет.

Пока наблюдается концентрация складской логистики в пригороде Минска. Регионы охвачены слабо. Продвинулась только Брестская область, правда, постепенно положительные перемены происходят и в других областях. В конце 2016 года открылся по-своему уникальный ТЛЦ «Бремино-Брузги». В текущем году ожидается ввод в эксплуатацию аналогичного по принципу работы (то есть без оформления и финансового обеспечения транзита) ТЛЦ в Берестовице. Впечатляющие проекты заявлены в Витебской области.

Под Минском ожидаем активности инвесторов в районе второй МКАД (автомагистраль М14). Там есть несколько интересных для развития складской логистики площадок. Некоторые места пересечения М14 с радиальными магистралями расположены в 8—9 км от первой МКАД. Есть участки, где можно делать хабы, поскольку там М14 сходится с радиальными автомагистралями и железнодорожными ветками.

Несколько площадок есть за пределами Минского района. Они привлекают внимание более низкими ставками налога на землю. Инвесторы, кстати, это уже заметили. Так, в конце 2016 года введен в строй логистический центр «Запад М14».

— Как на состоянии рынка может отразиться ввод в эксплуатацию складов в Китайско-белорусском парке «Великий камень»?

— Вопрос в том, пойдут ли объекты парка на спекулятивный рынок аренды и услуг складской логистики или ограничатся пределами «Великого камня». У China Merchants Logistics есть интерес в использовании логистического центра в рамках проекта «Один пояс, один путь». Пока никто из резидентов индустриального парка не осуществляет там реальную деятельность, и логистическому центру, ввод которого ожидается со дня на день, по сути, некого обслуживать. У «Великого камня», наверное, еще года два не будет грузопотоков, кроме разве что завоза какого-либо технологического оборудования или материалов. В такой ситуации будет разумно привлекать арендаторов, чтобы избежать вакантности комплекса.

В эксплуатацию вводится первая очередь субпарка с заявленной площадью складов в 51 тыс. кв. м. Для изменения расклада сил на рынке складской недвижимости это вроде бы некритично. Впрочем, если учесть, что сейчас на фоне кризисных явлений рынок сузился и некоторые крупные объекты наполовину пусты, то новый игрок с таким предложением может существенно обострить конкуренцию.

К тому же, согласно планам субпарка, объекты складской логистики будут возводиться там на протяжении ближайших десяти лет. Проект разрастется до масштабов сухого порта, и темпы его развития будут явно опережать аналогичный показатель других резидентов «Великого камня». При таких перспективах резко повысится вероятность того, что белорусская «дочка» China Merchants Logistics пожелает выступить в роли логистического оператора на республиканском рынке. В таком случае расклад складской логистики полностью изменится, конкурировать с этим оператором местным игрокам будет очень непросто.

— Дайте профессиональные советы тем, кто желает обзавестись складской недвижимостью или предложить ее открытому рынку.

— В первую очередь нужно определиться с целью. Если она имеет спекулятивный характер (сдавать недвижимость в аренду и получать доход), тогда необходимо учесть множество факторов. Это и ставка по кредиту, и срок его выдачи, и будущие ставки аренды, и спрос, включая его структуру в части размера арендаторов.

Не все оптимистично со строительством объектов под нужды конкретного потребителя с дальнейшей их сдачей в аренду или продажей. Следует учитывать историю развития рынка складской недвижимости, ведь многие подобные проекты были либо заморожены, либо введены в эксплуатацию со значительной задержкой.

Третьей целью может стать строительство под собственные нужды, четвертой — для оказания услуг по ответственному хранению. В последнем случае следует учесть, что это очень сложный бизнес, требующий повышенного внимания и большого опыта сотрудников. К тому же жесткая конкуренция в данной сфере заставляет бороться за место под солнцем, в том числе предлагать демократичные цены на услуги.

Источник информации: http://www.belmarket.by/
 
Версия для печати


 
Главная
Карта сайта
Обратная связь
English version
Русская версия
 
Вход
Логин:
Пароль:
    Мир тяжелых моторов


 
цены на топливо
руб $
Аи-92-K5 1.19 0.60 0.52
Аи-95-K5 1.27 0.65 0.55
Аи-98 1.38 0.71 0.59
ДТ-K5 1.29 0.66 0.56
Газ 0.66 0.34 0.29

 
&dhtml.getshorttext[information/turn/];
 
курсы валют
погода в Минске
Погода Минск на 6 дней
Информация сайта pogoda.by
расчет расстояния между городами
от:
до:
 

    Очереди в пунктах пропуска через границу Республики Беларусь


    Сервис бронирования места в очереди на границе


    Министерство транспорта и коммуникаций Республики Беларусь


    ГТК РБ


    Академия IRU


    Транспарк


© 2017 БАМАП
infohub@bamap.org
Дизайн и программирование:
Abiatec